Khắc phục thu hồi đất tràn lan
So với quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 trước đây, Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết, rõ ràng về các trường hợp dự án Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội cho rằng việc liệt kê, xác định cụ thể loại công trình dự án tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 là rất rõ ràng, chi tiết giúp việc áp dụng trên thực tế của cơ quan chức năng được thuận lợi.
Luật Đất đai 2024 quy định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án khu dân cư nông thôn theo quy định tại khoản 27 Điều 79 thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Chuyên gia đánh giá cao về các quy định mới về thu hồi đất tại Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo ông Tuấn, luật mới về cơ bản quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, thiết kế kỹ thuật tại luật mới đã làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Để thu hút vốn đầu tư dự án như đường đua công thức F1, dự án thương mại dịch vụ như khách sạn, trung tâm thương mại, trường đua ngựa… khoản 31 Điều 79 Luật Đất đai 2024 có quy định thu hồi đất đối với dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư.
“Quy định này được kỳ vọng giải quyết được vướng mắc trong việc tổ chức kinh tế, trong đó bao gồm cả tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài triển khai thực hiện các dự án trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế trên cả nước”, ông Tuấn nêu.
Ngoài ra, vị chuyên gia cho rằng điều này để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; điều tiết chênh lệch địa tô do thay đổi quy hoạch, khoản 26 Điều 79 quy định việc Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển.
Ông Tuấn cũng đánh giá quy định trên đã cụ thể hóa định hướng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chính sách ưu tiên cho người có đất ở bị thu hồi đất được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng theo quy định của pháp luật”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng hoan nghênh Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.
Ngoài ra, tại khoản 32 Điều 79 còn quy định: “Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của điều này”.
Ông Châu đánh giá quy định này đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.
Nhiều điểm mới trong bồi thường, giải phóng mặt bằng
Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.
Trong đó, Điều 91 đã xác định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã quy định nguyên tắc “khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi” và “việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng đánh giá, điểm mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Luật Đất đai 2024 là đa dạng hình thức bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất có cùng mục đích hoặc khác mục đích sử dụng với đất thu hồi nếu người bị thu hồi đất có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng nhà ở, đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng tiền (Điều 96); thu hồi đất phi nông nghiệp vẫn có thể bồi thường bằng nhà ở hoặc đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi (Điều 99).
“Quy định này tạo điều kiện cho các địa phương không có quỹ đất cùng mục đích với đất thu hồi được bồi thường bằng đất khác sẽ giảm áp lực cho ngân sách nhà nước khi phải ứng vốn chi trả bồi thường bằng tiền. Với người dân có đất bị thu hồi, quy định bồi thường bằng loại đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi tạo điều kiện giúp người có đất bị thu hồi ổn định đời sống, phát triển sản xuất”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội.
Cũng theo ông Tuấn, một điểm đáng lưu ý là khoản 3 Điều 83 Luật Đất đai 2024 quy định nếu thu hồi đất theo Luật Đất đai thì không phải sắp xếp tài sản công. Quy định trên tháo gỡ các vướng mắc khi thu hồi đất không phải thực hiện sắp xếp tài sản công theo quy định của pháp luật Luật Tài sản công. Qua đó đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án sử dụng đất.